不動産登記

地図と公図

公図の利用目的

2019年1月 FP技能士2級学科問41より

１．公図は、登記所に備え付けられており、一般に、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。

この記述は適切です。
地図と公図の違いで悩まれたかもしれませんが、地図も公図も「対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている」点は正しいですね。
ただ、その精度は地図のほうが正確であり、公図は正確性に欠ける、という違いがあります。

作成の単位

2011年9月 FP技能士2級学科問41より

登記所に備え付けられている地図は、すべて一筆の土地ごとに作成されるわけではありません。正確には、一筆または二筆の土地ごとに作成することになっています。
地図が作成されるまでの間は公図を補完的に利用しますが、この公図も一筆または二筆の土地ごとに作成するとされています。

登記はいつまでに申請すべき？

2014年5月 FP技能士2級実技（きんざい個人資産）問10より

また，Ａさんが甲土地に賃貸アパートを新築した場合，Ａさんはその所有権を取得した日から（３）以内に表題登記を申請しなければならない。

（３）に入る言葉は、「1か月」です。
登記は、その事由が発生した時から1か月以内に行うものとされています。たとえば、建物を新築した場合や、売買などの理由で権利変動が行われてから、1か月以内に行うものとされているのです。

抵当権の記載場所

2017年9月 FP技能士2級実技(FP協会) 問8より

＜登記事項証明書に関する資料＞
権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）

※問題文には、権利部乙区の詳細が記載されていますが、ここでは省略します

（ア）上記＜資料＞から、抵当権の設定当時、住吉健さんがこの土地を単独で所有していたことが分かる。

この記述は不適切です。
ちょっとひっかけ的な問題ですが、問題文の資料をいくら読み込んでも、この問題の答えは出ません。
なぜなら、この土地を単独で所有していたかどうかという所有権に関する事項は、権利部甲区に記載があるためです。
この資料は権利部乙区のものですから、この資料からは、所有権についてはわからないはずです。
ですから答えは「不適切」となるのです。

仮登記

仮登記された不動産にも、抵当権の登記は可能

2016年9月 FP技能士2級学科問41より

２．（不動産登記に関して）所有権移転の仮登記がされた不動産に対しては、抵当権設定登記をすることができない。

この記述は不適切です。
仮登記がなされた不動産に対しても、抵当権の設定登記を行うことは可能です。

少し複雑な話になりますが、事例を使ってご説明しましょう。
あなたはAさんにお金を貸すと同時に、Aさん所有の不動産を担保とするため、そのAさん所有の不動産に抵当権の設定登記をしようとしました。
しかしその不動産には、所有権がAさん⇒Bさんへと移転する、所有権移転の仮登記がなされていたとします。

仮登記がなされていても、抵当権の設定登記を行うことはできます。
しかしその仮登記が本登記に変わったとき、その不動産の所有権はBさんへと移ってしまいます。
こうなると、不動産はBさんの所有なので、その不動産をAさんの借金の担保とすることはできません（すでにAさん所有の不動産ではないため）
このとき、あなたが行った抵当権設定登記は無効となってしまうのです。

一方で、本登記がなされず仮登記が取り消された場合には、所有権はAさんのままとなるので、抵当権設定登記は有効となります。

このように、仮登記がなされている不動産に対して抵当権の権利設定は行うことはできます。
しかし仮登記には順位の保全効果があるため、このような状況下での抵当権設定登記を行うと、無効となるリスクが伴うのです。

というところまでイメージできれば、この問題も答えやすくなるでしょう。参考にしてくださいね。

地上権

地上権の登記

2018年9月 FP技能士3級実技（FP協会）問7より

土地の登記記録において、下表の甲区（ア）、乙区（イ）に記録される事項の組み合わせとして、誤っているものはどれか。

＜土地登記記録の構成＞
権利部
甲区（ア）
乙区（イ）

＜選択肢＞
１．（ア）抵当権設定登記（イ）所有権保存登記
２．（ア）所有権移転登記（イ）抵当権設定登記
３．（ア）所有権移転登記（イ）地上権設定登記

正解の選択肢は 1 です。
所有権保存登記は、乙区ではなく、甲区に対してなされる点を覚えておきましょう。

２と３の選択肢は正しいのですが、選択肢３の「地上権」という言葉に戸惑ったかもしれませんね。

地上権とは、土地の貸し借りの権利の一種ですが、一般的な土地の貸し借り（これを賃借権といいます）よりも、借主側に強い権利があるものです。
一般的にはあまり見られませんが、土地を借りて高速道路や鉄道を敷く場合に、地上権が設定されるケースがあります。

通常、借りた土地に建てた家を取り壊したり改築する場合は、地主の許可が必要です。
しかし借りた土地に地上権を設定した場合は、地主の許可なく行えるようになります。
（なので高速道路や鉄道を敷く場合に、通常の賃借権が用いられることはほとんどありません）

ちなみに、一般的な土地の貸し借り（賃借権）は、登記は必須ではありません。実務上は、登記をしないことが一般的です。
しかし地上権は、登記をしなければ効力が生まれない権利であり、権利部乙区に記録されるものとなっています。

登記されている床面積の測量方式の違い

2016年1月 FP技能士2級学科問41より

１．区分建物を除く建物の床面積の登記記録は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積（内法面積）により記録される。

この記述は不適切です。
区分建物を除く建物（例えば一戸建て住宅など）は、壁その他の区画の「内側線」ではなく「中心線」で囲まれた部分の面積となります。

一方、区分建物（いわゆるマンション）の場合は、本記述の通り、壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の面積となります。
これは、専有部分と専有部分との間である、壁の中や柱の部分は、共用部分として取り扱うからです。
共用部分の面積まで、登記上の面積に含めるわけにはいきませんから、一戸建てとマンションとで登記面積の算出方式が異なっているのです。

不動産の登記識別情報

2013年1月 FP技能士2級実技(きんざい個人資産) 問10より

Ａさんが物件Ｘにつき所有権の登記の申請をした場合に登記所から通知される登記識別情報は，Ａさんがその情報を紛失した際においても再通知はなされない。

この設問は適切です。
登記識別情報とは、不動産の所有者となった以後に、その不動産を売却をしたり、抵当権の担保に供するなど、2回目以降の登記をするときに必要となる情報です。登記の際の、本人確認の手段の一つとして使われています。
登記識別情報は登記申請の時に限り通知される情報です。登記識別情報は、後で再発行することはできないのです。

ちなみに、登記識別情報を紛失などした場合は、法務局が実施している「事前通知制度」という方法で本人確認を行ったり、司法書士を経由して本人確認手続きを行う方法で対応します。
この2つの違いですが、事前通知制度の場合は、手続きに時間を要するなどの理由でスムーズに不動産取引が行いづらいというデメリットがあります。司法書士を経由して本人確認を行う方法は、費用は掛かりますが、スムーズな手続きを実行できるというメリットがあります。

登記原因証明情報

2014年1月 FP技能士2級学科問41より

３．登記申請に際して提供する登記識別情報とは、登記すべき物権変動の原因となる事実または法律行為の存在を証明する情報をいう。

この選択肢は不適切です。「登記識別情報」を「登記原因証明情報」に直すと正しい文章になります。
登記識別情報はたびたび出題されていますが、登記原因証明情報は今回の試験で初めて出題の対象となりました。これは難解な選択肢だったと思います。

登記識別情報とは、上の項目でご紹介していますので、そちらを参照して下さい。

ただ、本選択肢は登記原因証明情報についての説明文です。
登記原因証明情報とは、不動産の購入や相続など、登記すべき権利の変動が発生したことを証明する情報のことです。不動産の権利変動は、正当な理由なく行うことはできません。
そこで登記すべき理由(原因)を証明するものとして、例えば売買によって権利が変動した場合は不動産売買契約書、贈与による場合は贈与契約書、相続による場合は遺産分割協議書などが、登記原因証明情報として扱われることになるのです。

登記の対抗要件

代金支払いと対抗要件の関係

2013年1月 FP技能士3級実技（きんざい個人資産）問10より

選択肢3)
ＢさんがＡさんのほかに，善意の第三者であるＣさんにも物件Ｘを譲渡した場合，Ａさんは先に代金を支払えば，登記をすることなく物件Ｘの所有権をＣさんに対抗できる。

この選択肢は不適切です。
たとえ先に代金を支払ったとしても、所有権の登記をしなければ、他の人に所有権を対抗することができません。FP試験対策テキストにも記載があるように、所有権の主張においては、登記することが必要なのです。
代金の支払いに関する記述に惑わされないようにしましょう。

借地権の対抗要件

2017年5月 FP技能士2級学科問44より
（2015年5月 FP技能士2級学科問44も類題）

３．借地権者は、借地権の登記がなくても、当該土地上に借地権者の名義で登記された建物を所有するときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。

この記述は適切です。

借地権の対抗要件は、借地権の登記(土地に対する登記)か、借地上の建物の登記(建物に対する登記)かのいずれかが必要です。土地を借りた人が、いずれの登記もしなかった場合には、対抗要件とはなりません。

借地権の対抗要件と借家権の対抗要件

2014年1月 FP技能士2級学科問41より

４．借地上の建物の賃借人は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、当該建物に居住していれば第三者に借地権を対抗することができる。

この選択肢は不適切です。この選択肢のどこが誤りなのかを正しく理解するためには、借地権の対抗要件と借家権の対抗要件を区別して理解しておく必要があります。この選択肢は、この2つの権利の対抗要件をごちゃ混ぜにした文章になっている点に注意して下さい。

まず、借家権の対抗要件については、次の文章が正しい記述です。

★借地上の建物の賃借人は、その土地の登記記録に“借家権”設定の登記がなくても、当該建物に居住していれば第三者に“借家権”を対抗することができる。

つまり、建物の賃借人（賃貸マンションに住んでいる人）は、それを登記していなかったとしても、そこに住む権利があると主張できます。（これが借家権の対抗要件）
賃貸マンションで暮らしている方の大半が、その事実を登記していませんね。しかしながら住んでいる事実があれば、その権利は主張することができる、すなわち借家権の対抗要件が備わっていると言えます。

続いて、借地権の対抗要件については、次の文章が正しい記述です。

★借地上の建物の“所有者”は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、“当該建物の所有権登記があれば”第三者に借地権を対抗することができる。

このように、借地権と借家権の対抗要件は異なる点があります。
細かい点ですが、ここを整理して覚えておきましょう。

ちなみに、これらの対抗要件が関わる事案としては、土地の所有者が変わった場合が挙げられます。
新しい土地の所有者が、その土地の借主や、その土地の上に立っている建物に住んでいる人に対して「この土地は新たな所有者である私のものだから、出ていってください」と言ってくる場合があります。
この場合に、借地権の対抗要件または借家権の対抗要件が備わっていれば、法律上、借主は保護されることとなります。

利息の登記

2014年1月 FP技能士2級実技(FP協会) 問8より

（ア）利息について登記されていることから、牧村さんが借りた住宅ローンは固定金利であることがわかる。

この記述は誤りです。FP協会の実技試験にしては、ややマニアックな問ですね。（きんざいの実技試験ではこういう問題はよく見かけますが・・・）
一般的に、登記簿に記載の利息は、ローンを借りた当初の利息です。そのローンが固定金利か変動金利かは、登記事項ではないため登記簿に記載はなく、登記簿から判断することはできません。
ちなみに、変動金利のローンで抵当権登記が行われた場合、後日金利が変動されても、それは登記簿に反映されないことが一般的です。金利変動のたびに登記をし直す義務はありませんし、変更後の金利で支払う義務を物件購入者が負っていることを、登記簿以外の書面(ローンの契約書など)で証明できるためです。

ローン完済後の抵当権抹消

2014年1月 FP技能士2級実技(FP協会) 問8より

（エ）債務が完済されると、設定されている抵当権は自動的に抹消される。

この記述は誤りです。
債務が完了しても抵当権は自動的に抹消されません。抹消させるためには、ローンの借主が手続きを行う必要があります。
実務上、ローンの借主が自ら登記所で手続きをするか、司法書士に依頼して抵当権の抹消手続きを行います。金融機関はその手続きを行わず、登記抹消手続きに必要な書類をローンの借主に送るだけです。
この時の費用は通常、ローンの借主が負担します。

存続期間の登記

2015年1月 FP技能士2級学科問43より

２．一般定期借地権の設定登記をした場合、存続期間などの登記事項は、登記記録の権利部乙区に記録される。

この選択肢は適切です。
これはやや細かい内容を問う問題ですね。順を追って解説しましょう。
「存続期間」とは、借地権の効力が続く期間のことで、いわゆる賃貸の期間とお考えください。

この存続期間は、原則として登記が必須ではありません（相対的登記事項といいます）
ただし、一般定期借地権、事業用定期借地権の場合は、存続期間は必ず登記しなければならないというルールになっています（これを絶対的登記事項といいます）。
したがって本選択肢にある通り、一般定期借地権の場合は存続期間を記録せねばならないため、本選択肢は適切ということになるのです。

登記の抹消における第三者の承諾について

2016年9月 FP技能士2級学科問41より

４．権利に関する登記の抹消は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

この記述は適切です。
わかりにくいので、具体例をあげてご説明しましょう。

あなたはAさんから土地を買い、所有権が「Aさん⇒あなた」となる所有権設定登記を行いました。
その後、あなたはその土地を担保にお金を借りるため、お金の貸主であるBさんがその土地に抵当権設定登記を行いました。
このとき、次の順序で登記の記録があることになります

Aさん⇒あなたとなる所有権設定登記
Bさんが抵当権の登記

ところが、諸事情でAさんとあなたとの間で行った売買契約が無効になったとします。
そのために、最初に行った「Aさん⇒あなた」の所有権設定登記を抹消する必要があります。しかし抵当権設定登記がなされているため、その抵当権設定登記も抹消する必要があります。
つまりは、次のようにする必要があります。

「Aさん⇒あなたとなる所有権設定登記」を抹消
「Bさんが抵当権の登記」も抹消

この時、「Aさん⇒あなたとなる所有権設定登記」を抹消するためには、この不動産に対して利害関係者となった第三者であるBさん（抵当権を設定した人）の承諾も必要になる、ということなのです。
したがって本記述は適切、といえるのです。

ちなみに、登記の抹消以外にも、次のように利害関係を有する第三者が存在する場合には、その第三者の承諾が必要となっています。

登記の抹消を元に戻す場合（いわば抹消の抹消）
所有権に関する仮登記の本登記

登記事項証明書のインターネット請求

2019年1月 FP技能士2級学科問41より

４．登記事項証明書の交付請求および受領は、インターネットを利用してオンラインで行うことができる。

この記述は不適切です。
登記事項証明書の交付請求はインターネットでオンラインで行えますが、受領のほうはオンラインではできません。
登記事項証明書は、PDFファイルなどのデータで受け取ることはできず、紙の書類として発行されるからです。
インターネットで交付請求した登記事項証明書は、登記所で受け取るか、指定の住所に送付してもらって受け取るか、を選択することになります。

FP技能士3級と2級の過去問から、難問（試験対策テキストには記述がない問題、多くの人が間違えやすい問題など）を中心に解説しています。
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