不動産に関する税金

固定資産税

固定資産税の計算

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/1...

http://home.gr.jp/athome/file/koteishi.html

http://homepage2.nifty.com/gakuyo/manshon/kotei.ht...

固定資産税額が急に変動することがある

固定資産税は、3年ごとに評価額が見直されるため、そのタイミングで税額が変化することがあります。
また、税額の軽減措置が購入後から3年～7年程度存在することも多く、その軽減措置がなくなったために税額が増えることがあります。

税額の内容におかしい点がある場合には、市区町村に確認をしましょう。

長期優良住宅の優遇策

登録免許税の軽減

住宅の保存登記の際、一般の住宅の場合は固定資産税評価額の1.5/1000が登録免許税となりますが、長期優良住宅の場合は1/1000です。
移転登記の場合は、同様に 3/1000 が 1/1000に軽減されます。
抵当権設定登記の場合は、長期優良住宅の場合もそうでない場合も、1/1000で同じです。

不動産取得税の軽減

一般住宅での控除額が1200万円であるのに対し、長期優良住宅の控除額は1300万円程度です。

固定資産税の軽減

通常、新築の戸建て住宅の場合は、固定資産税の金額は最初の3年間は1/2になる特例があります。
長期優良住宅の場合は、この1/2になる期間が最初の5年までに拡大します。
同様に、マンションの場合は、通常の場合は最初の5年間が1/2に軽減されますが、長期優良住宅に認定されていれば最初の7年間が1/2に軽減されます。

住宅購入時の節税対策

固定資産税の金額を抑える

建物の固定資産税は、役所の職員が建物を見て決める。
したがって、外装や設備などは豪華にせず、できるだけ貧弱な状態で引き渡しをしてもらい、固定資産税の額が決まってから、のちに外装や設備をよりよいものに変更、手直ししてもらうとよい。
（厳密には、外装や設備なども固定資産税の対象となるが、あとから追加したものを追加査定するケースはあまりない。）

固定資産税の基準となる「課税標準価格」は役所の職員が決定するが、その額が不当に高いと思った場合は、固定資産税評価審査委員会に不服を申し立てることができる。
自宅の課税標準価格は、自治体の役所にある固定資産台帳で確認することができる。自宅以外の他の土地や住宅の課税標準価格も閲覧できる。自宅と同じような条件の土地や建物と比較すれば、不当に高いかどうかを調べることができる。

取得時期で節税する

固定資産税は、毎年1月1日に土地や建物を所有している人にかかります。
新築物件を購入する場合、1月1日以降に所有すれば、1年分の固定資産税を免れることができます。
ただし、住宅ローン控除を受ける場合、控除を受けられるのも1年先延ばしになります。

消費税率が上がると、住まいの値段はどう変わるか

消費税率が、現在の5%から10%に上げようという話が出ていますね。

消費税率が5%から10%に上がると、その分だけ一戸建て住宅やマンションなどの購入物件価格は上がります。
とはいっても、土地の価格は消費税は非課税であり、建物価格は消費税の課税対象ですから、建物価格のみ消費税増税の影響をうけます。

例えば、現在税抜きで4000万円の物件（土地価格2000万円、建物価格2000万円とする）なら、現在の価格は税込で4100万円（土地2000万円、建物は税込で2100万円）です。
これが消費税が10%に上がると、4200万円（土地2000万円、建物は税込で2200万円）となります。

このように、物件購入の場合は、簡単に100万円単位で負担が増えてしまいます。
建物価格が高額になるほど、消費税負担も増えます。例えば、耐震性能や断熱性能の高い住宅や、特殊な形状の住宅の場合は、建物価格が高くなるので、その分増税の影響を強く受けます。
また、一戸建て住宅より、マンションの方が土地に対して建物価格の方が高い傾向があります。なので、土地＋建物価格の合計額が同じなら、マンションの方が増税の影響を強く受けるといえます。

一方、賃貸に住んでいる人はどうなるかと考えてみると・・・
事業用の名目でなければ、賃貸物件の賃料は非課税なので、増税の影響を受けません。なので、消費税が増税したからその分家賃が上がるというわけではありません。
ただ、増税後に建築されたマンションを借りて住む場合は、マンション価格が増税の影響で高くなるため、それが賃料に転嫁され、今より若干割高な賃料設定になるかもしれません。

事業用建物の購入と、消費税額と、減価償却の関係

マンションの1室、ビルの1フロアなどを事業用建物として購入するときの話です。
購入金額の内訳として土地と建物の金額の比率をどうするか、ある程度融通を聞かせられる場合があります。

建物の比率が高くなるほど、建物部分にかかる消費税額が増えるため、税込合計金額は高くなります。例えば、合計5000万円の物件を購入するとき、以下のようになります。

■土地3000万円、建物2000万円の内訳の場合
建物は 2000万円×1.05＝2100万円なので、合計額は
3000万円＋2100万円＝5100万円

■土地2000万円、建物3000万円の内訳の場合
建物は 3000万円×1.05＝3150万円なので、合計額は
2000万円＋3150万円＝5150万円

このように建物比率を低くすることで、支払総額を抑えることができます。
しかし、建物の減価償却は、あくまでも建物総額までしか行えないので、建物比率を低くするほど減価償却で経費計上できる金額が小さくなる点に注意が必要です。

住宅ローン控除の適用後に、売却時の税制特例を利用する場合の注意点

住宅ローン控除の適用要件に、「居住した年の前々年から翌々年までの期間内に、3000万円特別控除等の特例も、特定居住用不動産の買い替えの特例も、どちらも受けていないこと」があります。

この文章の通りに理解すると、住宅ローン控除後から翌々年までは、3000万円特別控除等の特例は適用できないという意味になります。
しかし実務上は、その期間も3000万円の特別控除などの特例を適用することができます。ただし、特例を適用した場合は、住宅ローン控除を利用しなかったことにしなければなりません。つまり、住宅ローン控除を適用した年の確定申告をやり直す必要があります（修正申告）
結果として、住宅ローン控除がなくなる分、追加で所得税の納税が必要となります。

このような場合、
・3000万円特別控除等の特例を適用するが、修正申告で追加納税する
・3000万円特別控除等の特例を適用せず売却する。
の2点のどちらが有利かを計算し、得になる方を選択すればよいです。

国外にある自宅に対して適用できる特例

不動産を売却した時に適用できる特例として、主に次の特例があります。

居住用不動産の3000万円の特別控除
軽減税率の特例（譲渡益のうち6000万円までについて税率14%）
居住用不動産の買替えの特例
居住用不動産の譲渡損失の損益通算、繰越控除

上記特例のうち、国外にある自宅でも適用を受けられるのは、「居住用不動産の3000万円の特別控除」のみです。それ以外の特例は、国外の自宅に対しては適用を受けることはできません。

外国法人や非居住者が所有する不動産を購入した時の税務

外国法人や非居住者が保有する不動産を購入した場合、原則として買主側が源泉徴収をする必要があります。源泉徴収する額は、譲渡額の10.21%の額です。
またこの場合、買主側に納税義務が発生するため、注意が必要です。

日本人から不動産を買う時と、外国人から買う時とで、税の扱いが異なるところがややこしいですね。