不動産取引・契約

不動産の立ち退き料をもらえるのかどうか

仮に、あなたが不動産物件（建物や土地）を借りているとします。
ところが、後になって貸主から、「その不動産を使いたいので、返してほしい(立ち退いてほしい)」と言われた時に、立ち退き料をもらうことができるでしょうか？

結論から説明すると、賃貸借契約であれば立ち退き料をもらえる可能性は高いですが、使用貸借(お金のやり取りが発生しない貸し借りの契約)であれば、立ち退き料は支払われません。

賃貸借契約の場合、貸主側の事情で不動産物件を返却してもらいたいとき(すなわち賃貸借契約の解除を申し出る場合)、正当事由が必要です。これはファイナンシャルプランナーの試験でも出題される内容ですね。
正当事由があれば、貸主は不動産物件を返してもらえますが、実務上多くの場合、借主側に立ち退き料を支払うことが求められます（ここまでして、合法に契約を解除できる）
そのため、不動産の借主は、契約の解除を受け入れる代わりに、立ち退き料を受け取れる可能性は高いといえます。

しかし使用貸借契約の場合、立ち退き料をもらえることは基本的にはありません。なぜなら、使用貸借契約の場合は借地借家法が適用されないため、借主が法的に保護されることもないためです。

無料で不動産を借りられる使用貸借契約は、借り手にとっては経済的にとても好都合ではあります。しかし借地借家法による保護がないため、該当不動産を使い続けられる十分な保証がないとも言えます。
特に、使用貸借の対象となっている不動産物件を、貸主が別の人に譲渡してしまった場合には、新しい貸主が借主に対して立ち退きを求めてくることも十分に考えられます。
（特別な契約がない限り、新しい貸主には使用貸借契約の内容は引き継がれません）

ですので使用貸借契約を締結する場合には、万が一にも立ち退きを求められたときに備えておくことも大切です。

土地を分割して複数人に売却するのは違法

土地を分割して複数の人に売却することを、個人が宅地建物取引業の免許を持たずに行うと違法とみなされます。
なぜなら、これは「土地を不特定多数に繰り返し販売する」ということに該当するのですが、これは宅地建物取引業の免許がないと行ってはならないとされているからです。

共有している土地の分筆

複数の人で共有している土地を分筆する場合は、分筆前における各所有者の共有持ち分と、分筆後のそれぞれが保有する土地の価格との間に大きなずれがないようにすることが重要です。

注意点として、面積の割合ではなく、土地の価格の割合を、共有持ち分と同等にする点があげられます。
複数の道路に面した土地の場合、土地の状況が一様でない場合（高低差がある場合など）は、単純に面積比で分筆すると、一方の土地が高評価となってしまうことがあります。

共有持ち分と異なる価額で分筆すると、譲渡とみなされて譲渡所得税が課税されたり、贈与とみなされて贈与税が課税される場合があります。

このようなケースの顧客にアドバイスする場合には、分筆の結果、余分な課税が発生しないよう、かつ関係者で円満に分筆できるよう、助言、調整を行うことが大切です。

不動産サブリース契約の注意点

更新手数料と礼金

不動産のサブリース契約を行っている場合、更新手数料や礼金等の収入はサブリース会社に支払われます。これらの収入を、大家は得ることができません。

物件の建築費

建築する賃貸マンションなどの建築費が割高になっていないか確認した方が良いです。

賃貸マンション建物建築後のアフターサービスとして、その建築業者（子会社などを含む）がサブリース契約を請け負うというケースがあります。この場合、早期の利益確保のため、建築費を割高に設定している場合があります。
他の建築業者からも見積もりを取り、建築費が妥当かどうかを確認することが望ましいです。

長期一括借り上げが、長期間存続できるか

たとえ「30年一括借り上げ」などとうたっていても、その業者が30年間存続する保証はありません。業者が途中で倒産した場合、業者が入居者から受け取った敷金が戻らなかったり、家賃収入が途絶える可能性もあります。

家賃保証

サブリース契約における家賃保証の額が、途中で下がる可能性があるかどうか、契約時に十分確認しましょう。
賃貸借契約の場合には、借主側が賃料増減額請求権を行使し、家賃の減額を請求できることにもなっています。

家賃保証などが設定されていることもありますが、契約により2年ごとに保証額を見直されることが一般的です。

まとめ

以上の点以外にも考慮することはあるかと思います。
多角的な観点から判断をし、サブリース契約を締結すべきかどうかを検討することが重要です。

サブリース契約が本当に良い選択となるのかどうか、不動産賃貸経営をされる方本人が判断できることが重要です。