不動産投資

不動産オーナーによる不動産管理会社の設立

不動産管理会社のメリット

一般的に、大規模に不動産経営を行うオーナーが不動産管理会社を設立することで、減税の効果を得られます。

一人が高額の不動産所得を得ると、非常に高い所得税率が課税されます。しかし管理会社を設立し、その管理会社の社員を自身の親戚で構成することで、親族に給与所得として所得を分散させることができるます。社員となったそれぞれの親族が、低い所得税率を適用することとなり、それによって節税ができるというのが、減税メリットといわれる理由です。

不動管理会社のパターン

不動産管理会社には、下記の3つのパターンがあります。

一つ目のパターンは、不動産は個人が所有したままで、不動産の管理だけを不動産管理会社に委託するパターンです。

二つ目のパターンは、不動産を管理会社に一括して貸し出すサブリースのパターンです。
一つ目のパターンより、不動産管理会社が行う仕事が増えるので、その分不動産会社の取り分は多くなります。
個人が不動産所得を得るという点は変わりませんが、不動産管理会社から給与所得を得るという形態になります。

三つ目のパターンは、建物を管理会社に売却し、土地は個人が保有し続けるパターンです。
管理会社が、個人から土地を借りていることになるので、土地に関してのみ、個人が土地代を不動産所得として得ることになります。

上記3つのいずれのパターンも、不動産管理会社に親戚を社員として当てることで、不動産所得を給与所得に変換して、社員である親戚に所得を分散することができます。

不動産管理会社の注意点

1つ目のパターンでは、不動産会社に支払う管理料が適正な金額かどうかに注意が必要です。
不動産管理料が多いほど、不動産管理会社の取り分が大きくなります。そのため所得分散効果は大きくなりますが、税務調査で問題視されやすい点でもあります。

2つ目のサブリースパターンでは、管理会社への貸付賃料が税務調査で問題視されやすい点です。一括貸付において、低い賃料で貸付するほど所得分散効果が大きくなりますが、その賃料が適正かどうかを十分考慮する必要があります。賃料が適正でないと税務署に判断されてしまうと、適正な賃料との差額に対して課税され、それにそれに対する加算税も加わってしまうことになります。

3つ目の売却するパターンでは、不動産を管理会社に売却した金額が、適正な時価であるかどうかが重要視されます。時価より低額で譲渡したと税務署に判断されると、時価との差額に対して課税され、それにそれに対する加算税も加わってしまうことになります。

まとめ

不動産管理会社を活用する場合には、不動産管理規模が大きいほど、また不動産管理会社の社員数が多いほど、所得分散効果は大きくなります。しかし、そのやり方が税務上適正かどうかが、税務調査での重要なポイントとなります。
また、節税とはいっても、どれだけ節税になるのかを計算のうえ、計画的に行うことも大切です。
管理会社を設立することによってどれくらい節税効果があるのかを、関係者の所得税率の違いなどを考慮し、しっかりとしたシミュレーションをもとに判断をすべきであるといえます。