住宅ローンの金額は、本当に返せる金額をきっちり考える必要があります。
不動産屋さんは、理論上返済できる金額の中で出来るだけ高額な物件の購入を進めたり、組めるだけローンを組ませようとプランを出してくるケースがあります。
不動産屋さんにすれば、高額の物件を購入してくれたほうが、手数料が高く手に入るという理由があるためです。

ですので、自分が返済できるローンプランを考えることが大切なのです。

返済できる住宅ローンの目安

ざっくりとした計算になるが、返済可能な住宅ローン金額の目安は、以下の前提で計算するとよいです。

年間のローン返済総額は、年収の20%以内
（年収は、手取り額ではなく、税金や保険料を引かれる前の額面収入）
ローンの返済は、60歳まで。
例えば現在35歳であれば、ローンの返済年数は25年以内とする。

ローンの返済を楽にするポイント

妻も働く。夫婦で働く。
親の援助を借りる。
家計を徹底的に見直し、固定費を削る。

ローンの返済について確認しておきたい点

変動金利を選択した場合は、将来金利が上昇した時の返済プランも同時に考えておく。
低金利のローンにおいては、繰り上げ返済の効果は相対的に小さい。
いざという時に備えて、ある程度の現金は確保したままにしておくのも一つの方法。
年収が減るリスクを考慮する。年収が減った時にも円滑に返済できるかどうかも考えておく。

賃貸の家賃との比較

不動産の広告などで、家賃並みの支払いで新築住宅が買える、といった広告を見かけます。
例えば、毎月7万円の家賃を30年間払うと、合計2520万円の支払いです。それを考えれば、2500万円の新築物件を買ったほうがお得！、というような内容の広告です。

しかし、この広告は真に受けてはいけません。なぜなら、詳細な比較あたって、以下の内容を考慮する必要があるからです。

単純に家賃と比較するなら、毎月の賃料と、ローンの返済額とを比較する必要がある。
上記の例でいえば、2500万円の物件を全額30年ローンを組んで購入すれば、その返済額は計算上86000円となる。
（金利をやや低めの1.5%と見積もった場合）
この条件では、賃貸より16000円毎月多く支払う必要がある。
物件を購入すると、固定資産税などの税金が毎年別途必要になる。
また、物件のメンテナンス代が定期的に発生するが、このことは広告には記載されていない。
万一収入が少なくなるような事態になった場合、賃貸なら狭い物件に住み替えるなど柔軟な対応が可能である。
しかし物件を購入した場合は、よほど資産価値のある物件でなければ、物件を売却してもローンだけ残るケース可能性が高い。

住宅ローンの契約ルート

住宅ローンの販売チャネルで最も多いのが、住宅会社経由の申込で全体の約8割で、その次に多いのが銀行の窓口での申込だそうです。
顧客が自分で住宅ローンの勉強をし、有利なローンを探せば、もっと有利な条件でローンを組める可能性がありそうです。

住宅ローンの繰り上げ返済は、年明けにするのがお得

住宅ローンを繰り上げ返済するとき、年開けの1月に行うとお得です。
住宅ローン控除という制度がありますが、これは年末のローン残高に対して計算される仕組みになっている、減税の制度です。ローン残高が多いほど、減税の効果が高くなり、結果として支払う税金も安くなります。

逆に、年内に繰り上げ返済をしてしまうと、ローン残高が減り、減税額も小さくなってしまうのです。
したがって、繰上返済を年明けにすれば、年末にたくさん減税の恩恵を受けてから、ローン残高を減らせるので、お得になるのです。

住宅ローンの審査

勤続年数

一般的な住宅ローンは、勤続年数が2年以上という条件が付けられることが多い。

しかし、フラット35は、勤続1か月であってもそれを年収に換算して融資を受けることができる。
（フラット35のホームページを参照）

労金（ろうきん）なら、勤続年数は１年でもローンを利用できることがある。

住宅ローンの審査に通らない理由

審査に通らない理由は金融機関独自の基準によるため、一概には言えません。
しかし、一般的には次のような理由であるといわれています。

勤務年数が短い、勤務形態が自営業である
すでに、他のローンを組んでおり、多くのローン残高がある
年収に対する返済金額の比率が高い
健康状態が悪く、団体信用生命保険に加入できない
完済時の年齢が、基準を超えている
所有しているクレジットカードの枚数が多い（カードの借入限度額の合計金額が高い）
過去にカードの引き落としができなかったことがある。
カードの審査、ローンの審査を何度も行っている（これらの回数は記録され、関係者は閲覧できる）

元利均等返済と元金均等返済の比較

元利均等返済の方が、借りられる金額（借入金の額）は多くなります。
逆に、元金均等返済の方が借入金の額は小さくなります。

というのも、元金均等返済は初回の返済額が最も多いのですが、この初回の返済金額をしばらくの間返済できるかどうかという点を審査するためです。
そのため、審査対象となる返済金額は元金均等返済の方が高くなるので、事実上審査は厳しくなり、借りられる金額は小さくなるのです。

元利均等返済の方が、総返済額が少なくなるからお得である、というFPさんは多いです。
しかし実際には、元利均等返済と元金均等返済とは審査基準が少し異なる(ローンを組める金額にも差が出る)ので、同じ土俵で比較するのが適切でないこともあるのです。

金利

金利計算

Excelでの金利計算
http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Kaede/9186/lo...

金融広報中央委員会（知るぽると）のサイトでも、金利計算のシミュレーションを行うことができる。
https://www.saveinfo.or.jp/tool/sikin/menu/index.html

サービス金利の活用

サービス金利は期間限定。しかし、あらかじめサービス金利期間の終了と同時に、繰り上げ返済して全額ローンを完済してしまえば、サービス金利だけでローンを完済することができる。

経過利息

住宅ローンの繰り上げ返済や、借り換えの場合、手続き時に経過利息を支払わなければならない場合があります。
経過利息とは、前回の利息支払日から、繰上げ返済を行うまでの間に発生した利息のことです。
（実際には、1ヶ月にかかる利息を日割り計算したものになるケースが多いです。）

経過利息は、繰り上げ返済のタイミングによっては数万円になる場合もあるため、注意が必要です。
経過利息も考慮に入れて、繰り上げ返済計画を立てるのがよいでしょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除を受けられなくなる場合

住宅ローンの返済期間が10年を切ると、住宅ローン控除が受けられなくなる。
繰り上げ返済をする場合は、節約できる利息金額と、住宅ローン控除による減税額とを比較することが重要。
また、残り10年となった段階で繰り上げ返済によりローンを完済してしまえば、減税の恩恵をローン期間中受けられるため、得になる場合もある。

事業所得として、建物の減価償却費の一部を経費にすると、住宅ローン控除は受けられなくなる（居住用という条件があるため）

夫婦ともにで住宅ローンを組む場合

夫婦共有名義で家を買う場合、共有名義かどうかは登記簿上で判断されます。
夫婦で住宅ローン控除を活用する場合は、夫婦それぞれの名義で住宅ローンを借りなければなりません。そうしないと、夫婦間での贈与があったものとして課税の対象となるためです。

夫婦で住宅ローンを組んだ時のメリットとデメリットについての記載があるサイトをご紹介します。
参考：連帯債務の場合の住宅ローン控除

相続と住宅ローン控除との関係

相続人が、不動産を相続したときについてです。

亡くなった被相続人から、不動産とそれに付随する借入金を相続することがあります。
この場合、被相続人が住宅ローン控除を受けていたとしても、被相続人は相続後に住宅ローン控除を受けることはできません。

なぜなら、住宅ローン控除は「住宅を取得するための借入金であること」が適用要件であるためです。相続によって被相続人から継承した借入金は、この要件を満たさないとみなされるのです。

ただし、被相続人の準確定申告では、住宅ローン控除を適用することは可能です。

もっとも、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、被相続人が借入金を相続することはありませんけれどね。

住宅ローンに関連する制度

繰上返済、一括返済

繰上返済をすると、完済までに支払う利息の合計金額を減らすことができます。
なお、金融機関によっては、繰上返済に手数料がかかる場合があります。
また、繰上返済によってローンの残額すべてを返済する一括返済は、繰上返済とは異なる手数料がかかる場合があります。

ローンの契約内容によっては、一括返済をするより、残り1か月分のローン残高を残して繰上返済をするほうが、手数料が安くなる場合もあります。

繰上返済、一括返済のいずれの場合も、前回のローン返済日から発生している利息（経過利息と言います）がかかります。

フラット35

フラット35Sの利用

風呂場に手すりがある住宅であれば、フラット３５Ｓの適用対象となる。

フラット35が適用できない条件

マンションの管理規約に、修繕積立金を管理費の不足分に使えると定められている場合、フラット35を利用できない。
なぜなら、フラット35の適用条件として、「修繕積立金は、管理費と区分して経理しなければならないこと」という規約があるためです。

フラット35の団体信用生命保険料の計算

フラット35の団体信用生命保険の保険料の目安を計算できるサイト
http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/

この結果と、民間の生命保険料とを比較し、お得になるほうを選んで申し込むとよい。

団信のデュエット（夫婦連生団信）

フラット35を扱う住宅金融支援機構では、夫婦それぞれが住宅ローンを組むときに、夫婦いずれか一方に万が一のことがあった場合に、夫婦共にローンの支払がなくなるという団信の制度があります。

この制度をデュエット（夫婦連生団信）といいます。
詳しくは、下記のサイトで解説されています。
http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/danshin/danshin.html

フラット35の裏事情

フラット35の金利の決まり方

フラット35の金利は、以下の利回りの合計で算出されます。

10年物国債利回り
毎月25日の利回りがベースとなります。2010/12月時点ではおよそ1.25%
投資家が要求する上乗せ金利（スプレッド）
2010/12月時点ではおよそ0.5%。リーマンショック時などでは1%位に上昇。
住宅金融支援機構が上乗せしている金利
2010/12月時点ではおよそ0.65%。住宅金融支援機構の収入源でもある。
取扱い民間金融機関が上乗せしている金利
2010/12月時点ではおよそ0.05～0.35%。金融機関ごとに異なる。上乗せ金利が小さい場合は、別途顧客から融資手数料を徴収する場合がある。

債務者

フラット35における事実上の債務者は、住宅金融支援機構です。
すなわち、万一ローンを借りている人が返済不能になった場合、フラット35を取り扱っている金融機関はその債務返済のリスクを負っていません。

フラット35利用者のローン破たん状況

※以下は、2010/12現在の話です。

フラット35でローンを借りている人のうち、ローン返済の延滞率がおよそ2%ほどになっているそうです。

ローン利用者のうち、年収400万～600万円くらいの人が最も多いですが、年収300万円以下の人もざっと1割程度いるようです。

フラット35は、頭金がなくてもローンを組むことができます。
実際、利用者のうち半数ほどの人が、頭金0でローンを組んでいるようです。
頭金2割未満の人の総数は、およそ75%くらいです。

年収に占めるローン返済額の割合は、5割の人が25%以下ですが、25～30%の人が3割、30%以上の人が2割います。業界では、年収に占めるローン返済額の割合が25%を超えると要注意、と言われています。

年収が低い人にも頭金なしでローンを貸してくれることもあり、収入に占める返済額も高めの傾向にあります。また、ここ最近は金利も低いため、同じ条件で高額の借り入れも可能な状況です。
こういった背景があるためか、ローン返済の延滞が徐々に増加しているようです。

団体信用生命保険の加入率も急低下し、現在加入率は78%ほど。
ローン返済ができなくなる人が増えたら、住宅金融支援機構はどんどん資金的に苦しくなると思われます。

こういった点もあるため、ローンの貸し方に問題があるようにも感じられます。

住宅金融支援機構は独立行政法人です。
万一、住宅金融支援機構が破たんしたら、その時は国民の税金で清算される？そんな可能性も出てきそうです。

固定金利/変動金利

変動金利は、当初の金利を低く抑えられる。最初から元本を大きく返せるため、メリットは大きい。

金利が急上昇すると「未払利息」が発生する
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibara...

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