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家に関するマネー知識

住宅ローン

住宅ローンのページにまとめていますので、こちらを参照ください。

家の建築コストを抑える方法

マイホームに関するマネー知識

見積書の内訳

注文住宅の契約時、費用を平方メートル当たり○○万円、また△△工事一式○○円などと決定する場合があります。
このようなケースでは、工事のどこまでがこの費用で請け負ってくれるのかをはっきりさせておくことが重要であり、その上で契約を結ぶべきです。

そもそも、△△工事一式○○円のような契約は避けたほうがよいです。
材料の寸法、材質、数量などの材料費と、作業者の工賃を明確にする契約のほうが望ましいです。

また、費用に含まれない工事内容があるのであれば、明確にしておくべきです。

見積書の一般的な内訳は、以下のようなものとなります。

明細
説明
仮説工事 足場や養生など、建物を建てる準備に必要な工事。
工事をするための電気、水道、トイレ、警備の費用なども入ります。
基礎工事 基礎を作るための、鉄筋やコンクリートの工事費用。
杭工事 地盤に杭を打ち込んで基礎固めをする工事。
木工事 構造材や建材などの木を使う工事。
釘などの金物代や、大工さんの人件費も含まれる。
屋根工事 屋根を作る工事。
屋根の形状や素材、勾配によって値段は変動する。
外壁工事 外壁の構築、塗装の工事。
左官工事の項目に含まれる場合もある。
左官工事 下地が必要な部位に左官を施す工事。
内装工事 床のフローリング、天井、壁のクロスなどの内装工事。
建具工事 サッシ窓、ドア、ガラスなどの建具にかかる工事。
設備機器工事 システムキッチンや、浴槽などの住宅設備機器の工事。
一式やセットとして表示されることが多い。
電気設備工事 電気配線、スイッチ、コンセント、分電盤などの電気関係の工事。
見積もり条件によっては、照明器具は含まれたり含まれなかったりする。
給排水
衛生設備工事
給水、排水、給湯の配管や、ガス工事など。
便器や水栓などの衛生機器もこの項目に含まれる。
防水工事 屋根やバルコニー、浴室などに行う防水工事。
塗装工事 建具や内装の塗装費用。防水工事もここに含まれる場合もある。
石・タイル工事 外壁、玄関、浴室などに、タイルや石を張る工事。
その他工事 引渡し前のクリーニング、シロアリの防除など。
運搬費 資材の運搬に必要な費用。
諸経費 一般的には、工事額合計の●%などとあらわされることが多い。
工務店などによって比率は異なる。

土地と建物の取得価格計算方法

住宅やマンション購入時に、契約書などに土地と建物の価格がそれぞれ明記されていれば、それを取得価格とします。

そうでない場合は、土地と建物を含めた総購入価格から、税法上合法的な計算方法で建物価格と土地価格を分離する必要がある。
その計算方法はいくつかあり、そのなかで税金が少なくなるものを選択すればよい。
http://www.shohi.com/mag1/mag1_0127.html

http://www.fp-cafe.com/cat4/post_72/

夫婦共有名義での住宅取得のメリット、デメリット

メリット

デメリット

バリアフリーが、不動産価格を下げる場合もある

バリアフリーのリフォームをすると、その物件を売却するときに売却額が下がってしまうこともあります。
というのも、いたるところに手すりがあったり、車いすで移動できるような空間を確保していると、健康な人にとっては利便性がわるいため、その物件を売却したり賃貸に出すときには同じ条件の物件と比較して価格が下がってしまう場合もあるのです。
もちろん、バリアフリー仕様を歓迎してくれる人もいるでしょう。しかし、体の不自由な方はいろいろお金もかかりがちですので、バリアフリー物件だから高いお金を払うと考えているとは限りません。
なので、バリアフリーのリフォームは必ずしも、不動産価格を上げる効果があるとは一概には言えないのです。

マンションに関するマネー知識

マンションの資産性

「資金計画のリスクヘッジ計算式」より
http://www.sakurajimusyo.com/column/study/riskhedg...

まず、新築マンションの「資産性」に着目してみる。マンションの「資産性」というとき、購入価格だけで判断することはできない。10年後や20年後など、長期的な時間軸の視点を取り入れる必要があるからだ。
  住民共同で積み立てる「修繕積立金」の額やその使い道も資産性には非常に大きく影響する。同じ築年数で、3000万円しか積立金のないマンションと、3億円の積立金があるマンションとで、資産性に大きな差が出るのは自明だ。ところが現在の中古市場はおかしなことに、このことによる資産価値の差は必ずしも価格に反映されていない。中古マンションの購入時にこのことについてケアする不動産仲介業の営業担当者や購入者がほとんどいないからだ。
  ところで、マンションの管理が資産性に大きく影響するということはつまり、新築マンションの購入時点ではその資産性が不透明であるということだ。同じマンションに、どの程度管理について関心を持つ人がいるのか。無感心な人ばかりのマンションなら将来の資産性には大きな疑問がつくし、住民の管理意識が高く、玄関をはじめ共用部が整理整頓され、要望的かつ適切な点検とメンテナンスを施しているマンションであれば資産性が保持される可能性が高くなる。

マンション管理費の相場しらべ

リンク:駅から遠い中規模マンションが最もお得か(09-09)

マンションの修繕積立金

リンク:マンション修繕積立金の不足に注意、国交省ガイドライン

記事の概要のみ書かれたページですが、国土交通省が出している修繕積立金の目安は、1平方メートル当たり200円前後としているそうです。

これに従えば、50平方メートルのマンションに住んでいる場合は、おおよそ10000円ほどの修繕積立金が妥当と言えるということになるでしょうか。
修繕積立金が相場より低く設定されているマンションは、将来的に修繕費が不足する可能性があります。

マンションにお住まいの方は、一度自身が払っている修繕積立金を、この目安と比較してみてはいかがでしょうか。

マンションの資産価値の維持

マンションは、一つの建物を何十人もの住人で所有した状態になります。長年経過すると、住んでいる人同士で利害関係の対立などが発生し、結果として資産価値が低下する可能性があります。
マンションは古くなると、修繕や場合によっては建て替えなどが発生します。しかし、資産価値を維持しようとする住人は積極的に修繕を進めようとするのに対し、お金がない住人は建て替えや修繕を避けたいと考えます。
マンションを高く売ろうとすれば、修繕をきっちりやっていることも重要です。そのような中で、お金がないなどの理由で意見が対立すると、資産価値を維持できません。
このように、マンションは住人の財力によっても資産価値が変わります。この点もマンション暮らしのリスクとして認識しておく必要があるでしょう。

中古マンションは転売が難しい

中古マンションを購入した時点で、すでに古い状態のものです。その中古マンションをさらに売却する時には、もっと築年数が経過しています。
中古マンションを転売する頃には、マンションの外観がより悪化していたり、修繕積立金が高額になっていることも考えられます。新たな買い手を探すのも、より難しくなってきます。

立替は基本的に困難

一戸建て住宅の場合、建物が古くなって建て替えたいときは、所有者の意思で行うことができます。
しかしマンションの場合は一個人の立場では立替をすることができず、全所有者の5分の4以上の決議が必要。立替の話が持ち上がってから、立替が実行されるまで10年近くかかるケースもあり、一戸建てのようにスムーズにはいかないです。

不動産管理会社の見分け方

下記ページに、不動産管理会社の見分け方に関するチェック表がある。

◆【新連載】マンション管理の極意 信頼できる管理会社の見分け方

新築マンションの原価

おおよそ、次のような内訳といわれています。

リフォーム時に役立つマネー知識

外壁、屋根などの修理や塗装はできるだけ一緒に行う

これらの作業にかかる費用のうち、住まい全体に足場を組む必要がある。(下記写真参照)


その足場を組む費用が10万円以上するケースが多い。
外壁、屋根、雨どいのメンテナンスなどは、それを行うたびにその費用が発生するため、できるなら一度に実施したほうが得になることがある。

リフォーム費用のローンについて

中古物件を購入したあとに自分でリフォームをするとき、リフォームにかかる費用をローンで賄おうとすると、物件購入の時のローンに比べて割高な金利になります。

一方、業者が保有する中古物件をリフォームしたものを購入する場合、リフォームの費用を物件価格に組み入れることで、リフォーム費用を含めて住宅ローンで賄うことができます。適切な耐震性能を満たしていれば、フラット35の優遇措置を受けることができます。
また、業者から買い取ることで、購入後2年間は住宅の瑕疵に対する保証も得られます。

なお、この方法で購入すると、業者からの購入するために消費税が課税されます。また当然のことながら、業者の利益が上乗せされます。
こうした金銭的負担が増えますが、低い住宅ローン金利や、住宅の保証を得られるメリットを享受したい場合には使える方法です。

耐震リフォームの助成金

耐震リフォームを行うと、自治体の助成金を利用できる場合があります。
助成金の額は、自治体によって異なります。合計20万円の助成がある自治体もあれば、200万円の助成がある自治体もあります。

耐震リフォームは、設計から工事完了まで行うと500万円近くになります。
助成金だけでは、リフォーム費用のすべてをまかなうことができません。あくまでも、リフォーム費用の一部を助成してもらえるものです。

助成金の対象となる住宅の条件として、以下のような条件があります。

土地に関するマネー知識

土地代には、地盤補強費用は含まれていない

土地購入の資金計画の中で注意しなければならないポイントについてです。

土地自体の値段には、当然のことながら地盤補強の費用は含まれていません。
購入予定の土地が軟弱な地盤である場合、建物を建てるにあたって地盤補強の費用が別途かかります。
また、重量ある建物を建てる場合にも、別途地盤補強が必要になるケースもあります。
希望の建物を建築するに当たり、土地に十分な強度があるかどうかを事前に調べておくことが大切です。

地盤補強費用は、100万円を超える場合もあります。
土地購入にあたっては、地盤補強費用までを含めて土地代と考え、資金計画を立てるようプランニングすることが必要ですね。

住まいに関する助成

家賃補助、住み替え補助

定住者を増やしたい自治体など、この制度を用意している自治体がある。
家族の人数、所得など、いくつかの条件を設けているケースもある。

助成の内容としては、賃貸住宅希望者には、家賃補助、敷金礼金の補助、公営住宅の優先入居など、さまざまな制度がある。
また、マイホームを所有する人には、数十万円の助成金が支給される場合もある。

詳細は、各自治体のホームページなどを確認のこと。

エコ住宅・バリアフリー住宅への助成

太陽光発電の設置や、バリアフリーの実現、生ごみ処理機の導入など、一定の条件を満たした住宅を建築した場合に、自治体から補助が出るケースもある。
地域特有の助成などもあるので、詳細は自治体のホームページなどで確認を。

その他の助成

自治体によっては、以下のような助成制度がある場合も。

【参考】環境配慮型の新築注文住宅に金利1%相当の補助、埼玉県

親のお金で買うのは、土地より建物が得

親からお金を援助してもらって不動産を購入するとき、親の名義で建物を購入し、名義は親のまま無料で住まわせてもらうのがお得です。

まず、贈与が発生するわけではないので、贈与税の支払は不要です。

時が経ち、親の死亡時に相続としてその建物を正式に譲り受けることになりますが、このとき次のメリットが得られます。

そのため、不動産を購入するときに資金を直接贈与してもらうより、このように建物の名義を親のままにしておくことで、税金の支払額も少なくなり、税の支払いを後回しにできるため、お得になります。
なお、土地に対しては年数に伴って価値が低下することがないため、建物の場合のような大きなメリットを得ることはできません。そのため、土地よりも建物を親に買ってもらうほうがお得になります。

親の援助で、億ションをゲットできる

相続時精算課税制度という制度があります。
この制度は、親から2500万円までの贈与であれば、そのタイミングでは贈与税はかかりません。
この制度を使うと、夫の父、夫の母、妻の父、妻の母から2500万円を援助してもらうことができれば、合計1億円までは贈与税がかからないことになります。

ただし、相続発生時に各2500万円の贈与分を合わせて相続税が計算されますが、贈与税を払うより税負担は小さくなります。
また、一度相続時精算課税制度を利用すると、以後は暦年贈与(毎年110万円までの贈与は無税)の制度を利用できなくなります。

トレーラーハウスの法律上の扱い

トレーラーハウスは固定資産税不要、市街化調整区域設置可能、建築確認申請不要などの特徴があります。
これらをメリットと称して、トレーラーハウスを販売しているのをよく見かけます。

2件目の家(別荘)などをトレーラーハウスにする場合もあるようです。
ただし、バリアフリーを期待できない、快適な住空間もあまり期待できない(特に水回り)、というデメリットもあります。

なお、国としては、上記の「メリット」を適切に法整備する必要性も認識しているようです。

 



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