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不動産取引・契約

不動産の立ち退き料をもらえるのかどうか

仮に、あなたが不動産物件(建物や土地)を借りているとします。
ところが、後になって貸主から、「その不動産を使いたいので、返してほしい(立ち退いてほしい)」と言われた時に、立ち退き料をもらうことができるでしょうか?

結論から説明すると、賃貸借契約であれば立ち退き料をもらえる可能性は高いですが、使用貸借(お金のやり取りが発生しない貸し借りの契約)であれば、立ち退き料は支払われません。

賃貸借契約の場合、貸主側の事情で不動産物件を返却してもらいたいとき(すなわち賃貸借契約の解除を申し出る場合)、正当事由が必要です。これはファイナンシャルプランナーの試験(FP技能検定)でも出題される内容ですね。
正当事由があれば、貸主は不動産物件を返してもらえますが、実務上多くの場合、借主側に立ち退き料を支払うことが求められます(ここまでして、合法に契約を解除できる)
そのため、不動産の借主は、契約の解除を受け入れる代わりに、立ち退き料を受け取れる可能性は高いといえます。

しかし使用貸借契約の場合、このルールは当てはまらないのです。じつは、使用貸借契約の場合は借地借家法が適用されないため、借主が法的に保護されることもないためです。賃貸借契約の場合は、借地借家法が適用されるのとは対照的です。
そのため、使用貸借契約の場合は、立ち退き料をもらえることは基本的にはありません。もし、貸主側が払うことに合意すれば立ち退き料をもらえますが、法律上その必要はありません。

無料で不動産を借りられる使用貸借契約は、借り手にとっては経済的にとても好都合ではあります。しかし借地借家法による保護がないため、該当不動産を使い続けられる十分な保証がないとも言えます。特に、使用貸借の対象となっている不動産物件を、貸主が別の人に譲渡してしまった場合には、新しい貸主が借主に対して立ち退きを求めてくることも十分に考えられます。
(特別な契約がない限り、新しい貸主には使用貸借契約の内容は引き継がれません)

ですので使用貸借契約を締結する場合には、万が一にも立ち退きを求められたときに対する備えをしておくことも、大切になりますね。

土地を分割して複数人に売却するのは違法

土地を分割して複数の人に売却することを、個人が宅地建物取引業の免許を持たずに行うと違法とみなされます。
なぜなら、これは「土地を不特定多数に繰り返し販売する」ということに該当するのですが、これは宅地建物取引業の免許がないと行ってはならないとされているからです。

共有している土地の分筆

土地を分筆したいと考えている方から相談を受けるケースもあるでしょう。

複数の人で共有している土地を分筆する場合は、分筆前における各所有者の共有持ち分と、分筆後のそれぞれが保有する土地の価格との間に大きなずれがないようにすることが重要です。

注意点として、面積の割合ではなく、土地の価格の割合を、共有持ち分と同等にする点があげられます。
複数の道路に面した土地の場合、土地の状況が一様でない場合(高低差がある場合など)は、単純に面積比で分筆すると、一方の土地が高評価となってしまうことがあります。

共有持ち分と異なる価額で分筆すると、譲渡とみなされて譲渡所得税が課税されたり、贈与とみなされて贈与税が課税される場合があるので注意が必要です。

このようなケースの顧客にアドバイスする場合には、分筆の結果、余分な課税が発生しないよう、かつ関係者で円満に分筆できるよう、助言、調整を行うことが大切です。

不動産サブリース契約の注意点

不動産賃貸経営をしている方が、別の不動産関連会社とサブリース契約をするときに注意すべき点をいくつかご紹介します。
サブリース契約が本当に良い選択となるのかどうか、不動産賃貸経営をされる方本人が判断できることが重要です。

更新手数料と礼金

不動産のサブリース契約を行っている場合、更新手数料や礼金等の収入はサブリース会社が持っていくため、これらの収入を大家は得ることができません。

物件の建築費

建築する賃貸マンションなどの建築費が割高になっていないか確認する必要があります。

賃貸マンションなどの建物建築後のアフターサービスとして、その建築業者(子会社などを含む)がサブリース契約を請け負うというケースでの注意点です。この場合、発注先の業者が早期の利益確保のため、建築費を割高に設定している場合があります。
他の建築業者からも見積もりを取り、建築費が妥当かどうかを確認することが望ましいです。

「長期」一括借り上げが実現するのか

長期一括借り上げの場合、その企業が長期間存続するかどうかに注意が必要です。

たとえ「30年一括借り上げ」などとうたっていても、その業者が30年間存続する保証はありません。業者が途中で倒産した場合、業者が入居者から受け取った敷金が戻らなかったり、家賃収入が途絶える可能性もあります。
不動産物件の借主と直接賃貸借契約を結ぶわけではありませんので、このリスクも認識しておくべきでしょう。

家賃保証

サブリース契約における家賃保証の額が、本当に保証されるのか、言い換えれば途中で下がる可能性があるのかどうかを確認する必要があります。賃貸借契約の場合には、借主側が賃料増減額請求権を行使することで、家賃の減額を請求することも可能である点にも注意が必要です。

家賃保証などが設定されていることもありますが、契約により2年ごとに保証額を見直されることが一般的です。

まとめ

以上の点以外にも考慮することはあるかと思います。
多角的な観点から判断をし、サブリース契約を締結すべきかどうかを検討することが重要です。

借地権

借地の更新料の目安

更新料の算出に当たり、適切な計算式や、その価格の妥当性を示す法的な根拠はありません。
貸主と借主の合意した金額が更新料となります。
目安として、下記の金額の間で収まることが多いと言われています。

安い場合:路線価×借地権割合×5%
高い場合:時価×7%

借地契約の解消方法

借地権を他の人に売却する(借地権の譲渡)

借地権の買い手を見つけることは一般的に困難です。また、地主の承諾も必要であり(法律で定められています)、その際に承諾料を支払う場合もあります。
なお、地主の承諾が得られない場合、裁判所によってその承諾を得るという方法もあります。

地主の底地を買い取る(自身が所有権を得る)
地主に借地権を売却する(地主に所有権を与える)

借地借家法を知らない地主は「借りたものを返すときは、無償で返すのが当たり前」と考えている場合が多く、借地権の売却価格を0とするよう要求することがあります。
売却するとなっても、一般的にかなり割り引いた金額でしか地主が買い取らない場合が多いです。
その場合には、不動産の専門家を間に入れて交渉をしたほうが、円滑に話が進むでしょう。

地主の底地と自分の借地権を交換する(互いに一部面積の所有権を得る)

地主、借主共に、費用負担が発生しないのがメリットです。しかし地主は土地を手放すことになるため、嫌がる場合があり、交渉が進めづらいことがあります。

借地権の売却(譲渡)に関する税務処理

借地権を売却するときに係る譲渡所得において、その取得費は以下のいずれかを選択することができます。

また、借地権の譲渡の場合も、要件を満たしていれば「居住用財産の3000万円の特別控除」の適用を受けることができます。

 



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