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建築基準法関連

用途地域について

用途地域に建てられる建築物で問われやすいもの

各用途地域ごとにどんな建築物を建てられるかを暗記するのは非常に大変です。
しかし、特徴的なものは試験で問われることがあります。例えば、以下のような内容です。

用途地域は、どこで定められている?

2014年9月 FP技能士3級 実技(きんざい個人資産) 問11より

本問の選択肢に「用途地域」という単語があります。解答では用いない単語でしたが、問題文の文脈から、用途地域はどこで定められているのか疑問に思われた方もいらっしゃることでしょう。

これについてはFP試験対策本に書かれていないケースも多くありますが、じつは「都市計画図」で定められています。
都市計画図は、市役所などに問い合わせることで調べることもできます。
また、自治体のホームページで公開されている場合もあり、その場合には検索サイトで「中央区 都市計画図」「横浜市 都市計画図」などと打ち込むと、該当のホームページにたどり着くことができます。

気になったら、ご自身のお住まいの用途地域を調べてみてはいかがでしょうか?
参考にしてくださいね。

容積率

前面道路幅による容積率の計算

2013年5月 FP技能士2級 学科 問46より

不動産分野の問題で延べ床面積を求めるときは、

のうち、小さい方の数値を使って土地面積と掛け算し、計算をします。
しかし、本問のように、前面道路幅に対してかける数値である「4/10」または「6/10」が問題文に与えられていないことがあります。

ということは、どのような場合に4/10の数値を使い、どのような場合に6/10の数値を使うのかを、試験当日までに事前に暗記しておく必要があったということです。

用途地域名の中に「住居」という文字であれば(第一種低層住居専用地域、第一種住居地域など。住居系の用途地域とも言われています)、前面道路幅×4/10と容積率のうち小さい方の数値を使って計算します。
それ以外の用途地域の場合は(「住居」という文字がない場合)、前面道路幅×6/10と容積率のうち小さい方の数値を使って計算します。

用途地域 かける数
住居系地域 4/10
住居系以外の地域 6/10

なお、この問題では「※前面道路幅員による容積率の制限について特定行政庁が指定する区域内ではない。」と記載がありますが、この記載がある場合には上記のとおりの理屈で4/10または6/10の数値が決定されます。

以上の内容を踏まえると、本問は
・容積率:200%
・前面道路幅×4/10(用途地域名に「住居」の文字があるため)
  =6×4/10=240%
のうち小さい方を使って計算するので、
150m2×200%=300m2 が答えとなるのです。

容積率の計算において、除外できる面積部分について

2014年9月 FP技能士2級 実技(中小事業主) 問12より

3.対象地に建築物を建築する場合,建築物の中にある駐車場の床面積については,当該建築物の各階の床面積の合計の5分の1を限度として,容積率算定上の延べ面積から除外することができる。

この記述は正しいです。
ほとんどのFP試験対策テキストに記載がない、なかなかマニアックな事項です。

この記述の通り、駐車場部分(車庫も同じ扱い)はその一定面積を、総延べ床面積から除外することができます。
たとえば次のような建築物があったとします。

この場合、合計床面積50+130+120=300m2の、5分の1である60m2まで、駐車場の面積から除外できるということです。
上記の例では駐車場面積は50m2でしたので、駐車場面積は丸ごと延べ床面積から除外され、130+120=250m2を、容積率算定上の延べ床面積にできるということになるのです。

ただし、あくまでも容積率算定上の除外であり、建ぺい率における建築面積に、この駐車場部分の面積は丸ごと算入されます。この点は間違えないようにしてください。

 面積除外のさらに詳細

以下、参考情報です。不動産にもっと詳しくなりたい方のみ、参考にしてください。

実はほかにも、容積率算定上の延べ面積から除外できるものがあります。

一つが、地階部分の床面積です。要するに、地下に設置した部屋ですね。
地階部分の床面積は、各階の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率算定上の延べ面積から除外することができます。
なお、地階部分の床面積は、建ぺい率算定上の建築面積にも含まれません(先ほどの駐車場の場合とは扱いが異なります)

もう一つが、居住用集合住宅の共用部分です。共用部分は、容積率算定上の延べ面積から除外できます。(基本的に共用部分の面積は除外の対象ですが、除外できない共用部分等も細かく規定されています。FP試験の範囲を超えるので、ここでは割愛します)
ただし、すべての住戸が居住用であればの話です。事業用の住戸が1つでもあればこの通りではなく、容積率算定上の延べ面積から除外できる面積が低下します(どのように低下するかは、FP試験の範囲を超えるので、ここでは割愛します)
なお、共用部分の一部は、建ぺい率算定においても建築面積から除外できます。(その詳細はFP試験の範囲を超えるので、ここでは割愛します)

ここで述べた3つの除外ルールは、次の順序で適用し、最終的な延べ床面積を計算することになります。

耐火建築物、準耐火建築物

2012年1月 FP技能士2級 実技(きんざい 個人資産) 問11より

耐火建築物、準耐火建築物という言葉が出ますが、この言葉について少し詳しく解説します。
ざっくりわかりやすく言うと、耐火建築物、準耐火建築物のいずれも、防火に関する一定基準に適合した建築物を指します。一定基準とは、建築基準法で定められているものであり、耐火建築物は、準耐火建築物に比べて、より厳しい基準をクリアした建築物になります。

かなりざっくりとした説明ですが、耐火建築物には以下の基準をクリアした建築物とされています。
・主要構造部が耐火構造である
・火災にあっても、建物が倒壊するような損傷を受けない
・延焼、類焼を防ぐため、外壁開口部に防火設備を設けている
・鎮火後には、修繕して再使用できる

準耐火建築物は、ここまでの厳しい基準は設けられていませんが、それでもある一定の防火性能を適用した建築物とされています。

耐火建築物は、以上のような厳しい基準をクリアする必要があるため、準耐火建築物よりも建設コストはかかります。

防火地域

防火地域に建てられる建物について1

2013年5月 FP技能士2級 実技(きんざい 個人資産) 問10より

建築物が防火地域と準防火地域にわたっている場合,その建築物は規模によって耐火建築物または準耐火建築物とするのが原則である。

この選択肢は適切です。「防火地域」という言葉は聞いたことがあっても、防火地域そのものについて問う問題でした。かなり細かい点を問う問題だったかと思います。

本選択肢のように、建築物が防火地域と準防火地域にわたっている場合、その土地全体を防火地域とみなします。

防火地域とは、防災機能を高めることが求められている地域であり、原則として耐火建築物を建てる必要があります。
ただし、地階を含む階数が2以下で、かつ延面積が100平方メートル以下の規模の建築物であれば、準耐火建築物を建てることも認められています。
まとめると、次の表のとおりです。

階数(地階を含む) 1階・2階 3階以上
延べ面積100m2以下 耐火建築物 or
準耐火建築物
耐火建築物
延べ面積100m2超 耐火建築物 耐火建築物

したがって、建築物の規模によって、耐火建築物または準耐火建築物のいずれかを建築することができます。

ちなみに、防火地域に建てる建物では強い耐火性能を要求されるため、建物の建築コストがかさむ地域であるともいえます。

防火地域に建てられる建物について2

2015年9月 FP技能士2級 実技(きんざい個人資産) 問10より

2. 甲土地のある防火地域内においては、延べ面積が80uを超える建築物は、その建築物の階数にかかわらず、原則として耐火建築物としなければならない。

この記述は不適切です。
「80m2」を「100m2」に直すと正しい文章となります。
詳しい説明は、ひとつ前の項目で解説した通りです。合わせて理解しておきましょう。

準防火地域

ざっくりいうと、防火地域よりも規制が緩やかな地域です。
準防火地域に建てられる建物の条件はかなり細かく規定されており、以下のようになっています。

階数(地階を除く) 1階・2階 3階 4階以上
延べ面積
500m2以下
木造住宅可
(一定の防火
措置は必要)
※1 耐火建築物
延べ面積
500m2超
1500m2以下
耐火建築物 or
準耐火建築物
耐火建築物 or
準耐火建築物
耐火建築物
延べ面積
1500m2超
耐火建築物 耐火建築物 耐火建築物

※1:耐火建築物または準耐火建築物または防火上必要な技術的水準に適合する建築物

地階を除く階数が4以上、または延面積が1500平方メートルを超える建築物は、耐火建築物としなければなりません。
上記に当てはまらない場合で、延面積が500平方メートルを超え1500平方メートル以下である場合には、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。
上記に当てはまらない場合で(延面積が500平方メートル以下の場合)、地階を除く階数が3の場合であれば、耐火建築物または準耐火建築物または防火上必要な技術的水準に適合する建築物でなければなりません。
上記に当てはまらない場合は、木造住宅でも建築可能ですが、一定の防火措置は必要となります。

建物の高さ制限

日影規制

2013年1月 FP技能士2級 学科 問45より

1.日影規制(日影による高さの制限)は、原則として、商業地域、工業地域および工業専用地域内の建築物については適用されない。

この選択肢は適切です。日影規制について補足説明すると、その地域にある建物が日影となってしまう時間を、ある一定時間以内に納めなければならないという規制です。近くに大きな建物があるせいで、日中の半分以上の時間が日陰になってしまうようなことを避けるため、この規制が存在しているのです。

絶対高さ制限1

2013年1月 FP技能士2級 学科 問45より

3.第一種低層住居専用地域においては、原則として、高さが7mを超える建築物を建築することはできない。

この選択肢は不適切です。「7mを超える建築物」を「10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さを超える建築物」に直すと、正しい記述となります。本選択肢で述べられている制限のことを「絶対高さ制限」とも言います。

絶対高さ制限2

2015年9月 FP技能士2級 学科 問45より

4.第一種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは10mまたは12mのうち、都市計画において定められた限度を超えてはならない。

この記述は適切です。
本選択肢の通り、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域には、10mまたは12mまでの建物しか建てられないという規制があります。
これを「絶対高さ制限」といいます。「絶対高さ制限」という言葉と合わせて、覚えておきましょう。

絶対高さ制限3

2015年9月 FP技能士2級 実技(きんざい個人資産) 問10より

1.甲土地のある第一種住居地域内においては、都市計画により、10mまたは12mの絶対高さ制限が適用される。

この記述は不適切です。
絶対高さ制限は、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域にのみ、適用されます。いずれも「住居専用」の文言がある用途地域です。
したがって、「住居専用」の文言のない「第一種住居地域」には、この絶対高さ制限が適用されないのです。

道路斜線制限(道路高さ制限)

2013年1月 FP技能士2級 学科 問45より

4.道路斜線制限(道路高さ制限)は、すべての用途地域内の建築物について適用される。

この選択肢は適切です。道路斜線制限とは、前面道路の幅や、用途地域の種類によって決まる高さ制限のことです。本選択肢の通り、全ての用途地域内の建築物について適用されます。

隣地斜線制限が適用される用途地域

2013年9月 FP技能士2級 学科 問46より

4.都市計画区域内の建築物は、すべての用途地域において、隣地境界線までの水平距離に応じた高さ制限(隣地斜線制限)の規定が適用される。

選択肢4は不適切です。隣地斜線制限は1級を含め過去にほとんど出題されたことがないうえに、FP試験対策テキストにも記載がないことが多いので、やっかいな選択肢であったかと思います。

隣地斜線制限とは、隣地(お隣の建物と考えてください)の採光や通風などの環境を確保するために設けられた制限です。隣地境界線との距離にともなう高さ規制であり、境界線に近い場所ほど、高い建物がかからないように規制をされています。
ネットで「隣地斜線制限」で検索すると、図入りで解説されているわかりやすいサイトがいくつか見つかると思いますので、それらもあわせて確認してみてください。

隣地斜線制限は、すべての用途地域ではなく、第1種、第2種低層住宅専用地域以外の用途地域で適用されます。なので、この選択肢は不適切となります。
第1種、第2種低層住宅専用地域にこの規定がないのは、この用途地域には絶対高さ制限という高さ制限の規定があり、そちらを優先適用しているためです。
絶対高さ制限とは「10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さを超える建築物」の規制のことです。

 


 


 


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